Altbau-Charme oder Neubau-Komfort? Die stille Rendite-Frage in München

In München stellt sich vielen Käufern, Investoren und Eigennutzern dieselbe Frage: Lohnt sich langfristig ein Altbau oder bringt ein moderner Neubau mehr Rendite und Wohnqualität? Die bayrische Landeshauptstadt ist bekannt für ihre exklusiven Immobilienpreise, doch nicht jedes Objekt entwickelt sich gleich. Während Altbauten durch ihren architektonischen Reiz und ihre zentrale Lage punkten, glänzen Neubauten mit moderner Technik und Energieeffizienz.

Was auf den ersten Blick Geschmackssache scheint, offenbart auf dem zweiten Blick handfeste Unterschiede bei Unterhalt, Wertsteigerung und Vermietbarkeit. Entscheidend sind nicht nur Lage und Ausstattung, sondern auch strukturelle Entwicklungen und politische Rahmenbedingungen. In einem Markt wie München, in dem Platz und Genehmigungen knapp sind, kann sich der vermeintlich teurere Kauf langfristig als die solidere Investition erweisen – vorausgesetzt, die Immobilie wird strategisch genutzt und gepflegt.

Wo Lage auf Lebensqualität trifft

Besonders im Innenstadtbereich ist der Altbau nach wie vor gefragt. Die Kombination aus Stuckdecken, Fischgrätparkett und hohen Fenstern bleibt beliebt – vor allem bei Mietern, die bereit sind, für Charakter und Atmosphäre mehr zu zahlen. Doch die energetischen Nachteile wie ungedämmte Fassaden oder alte Heizsysteme können zur Kostenfalle werden, wenn Sanierungen nicht bereits erfolgt sind. Neubauten, insbesondere im gehobenen Segment, setzen dagegen auf Nachhaltigkeit und Komfort – oft in Randlagen, aber mit großzügigen Grundrissen, Tiefgaragen und Smart-Home-Systemen.

Nicht selten gehört auch ein Gemeinschaftsgarten oder ein moderner Wellnessbereich dazu. Der Begriff Pool München taucht in hochwertigen Neubauprojekten immer öfter auf – ob im Penthouse mit eigenem Becken oder als Teil einer exklusiven Eigentümergemeinschaft. Solche Extras steigern nicht nur die Lebensqualität, sondern auch die Attraktivität für potenzielle Mieter oder Käufer.

Stillstand oder Dynamik: Der Markt reagiert

Die Entwicklung der Immobilienpreise in München zeigt: Während Altbauobjekte in Toplagen konstant hohe Preise erzielen, haben Neubauten in wachsenden Vierteln wie Freiham oder Neuperlach überdurchschnittlich an Wert zugelegt. Das liegt nicht nur an der steigenden Nachfrage, sondern auch an gezielten Infrastrukturmaßnahmen wie neuen S-Bahn-Anschlüssen oder Schulbauten.

Neubauten profitieren dabei von niedrigerem Modernisierungsdruck – was Anlegern und Selbstnutzern Planungssicherheit verschafft. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass denkmalgeschützte Altbauten mit saniertem Bestand vor allem bei Kapitalanlegern aus dem In- und Ausland beliebt bleiben. Die emotionale Bindung an historische Substanz und der langfristige Werterhalt wirken sich stabilisierend auf den Preis aus. Wer einen Altbau jedoch nur als kurzfristige Geldanlage betrachtet, muss sich bewusst sein, dass Aufwand und Rendite nicht immer im Gleichschritt laufen.

Was wirklich zählt, wenn München teuer bleibt

Immobilien in München sind seit Jahren Hochpreisgüter. Ob Altbau oder Neubau – entscheidend ist, wie klug die Immobilie in den Gesamtmarkt eingebettet ist. Bei Altbauten kann sich die Nähe zu Universitäten, kulturellen Einrichtungen oder traditionsreichen Vierteln wie Schwabing als starker Standortvorteil erweisen.

Neubauten dagegen profitieren von Trends wie Co-Living, Homeoffice-fähigen Grundrissen und Barrierefreiheit. Die Preisentwicklung bleibt volatil, doch wer vorausschauend plant, kann unabhängig vom Bautyp profitieren. Auch die künftige Gesetzgebung zu energetischen Standards könnte den Ausschlag geben: Was heute im Altbau noch geduldet wird, kann morgen teuer nachgerüstet werden müssen. Langfristig rechnet sich in München vor allem das, was mit Bedacht, Qualität und einem guten Gespür für Entwicklungen gewählt wird – unabhängig davon, ob es aus dem Jahr 1890 oder 2025 stammt

19.09.2025 MS

©Fotos: Martin Schmitz