Der Immobilienmarkt boomt nach wie vor. Gute Objekte, egal ob zum Kauf oder zur Miete, sind sehr gefragt. Aber die Preise bewegen sich gerade in München und Umland auf höchstem Niveau. „Habe ich wirklich das richtige Objekt gefunden? Stimmt neben der Lage auch der Preis? Und lassen sich bei einem Kaufobjekt noch Wertsteigerungen erwarten?“

Das sind die Fragen, welche die meisten der Interessenten beschäftigen. Einer, der Antworten darauf weiß, ist der Immobilien-Experte Gregory H. Kleemann. Er ist Gesellschafter der Immobilen-Agentur „Emslander & Company“ und kümmert sich mit seinem Experten-Team um alle Fragen rund ums Wohnen.

Er hat eine sogenannte „Immobilien-Sprechstunde“ ins Leben gerufen, die professionelle Hilfe im Kauf-Dschungel bietet - und das für jeden und ohne Gebühren und versteckte Provisionen. Im Interview erklärt er, was es damit auf sich hat, gibt einen umfassenden Einblick in die Immobilien-Situation der Stadt und wertvolle Tipps für alle, die mit neuen eigenen vier Wänden liebäugeln.

Herr Kleemann, beim Stichwort Sprechstunde denken viele zunächst an den Arzt. Was aber hat es mit der Immobilien-Sprechstunde auf sich?

GK: „Jemand, der im Bereich Immobilien etwas kaufen möchte, überdenkt kurz vorm Notartermin noch einmal alles in Ruhe - und nicht zu selten schwingt auch Unsicherheit mit : Passt der Preis? Deshalb bieten wir eine kostenfreie Sprechstunde an – für jeden.

Die Interessenten können einen Termin bei uns vereinbaren und wir stellen dann unser Fachwissen zur Verfügung: Ist die Immobilie generell sinnvoll? Passt die Wohnung zum Interessenten und der Preis zum jeweiligen Stadtviertel? Stimmt die Lage? Wie sind die Grundstückswerte zu taxieren? Dieses neue Angebot wird gut angenommen. Nach der Devise: ‚Immobilie gefunden - was nun?“

Bekomme ich denn normalerweise keine Beratung?

GK: „Natürlich: Wenn ich bei einem Makler kaufe, dann berät mich dieser in der Regel auch. Aber er hat natürlich sein klares Ziel vor Augen: Er möchte etwas verkaufen. Ich habe festgestellt, dass selbst Immobilien-Profis kurz vor dem Kauf wenige Tage vor dem Notartermin noch einmal alles genau prüfen. Es ist wichtig, dass es jemanden mit Knowhow gibt, der sagt: „Wir möchten Ihnen diese Immobilie nicht ausreden, aber wir prüfen noch einmal alles ganz genau.

Ein Beispiel: Sie haben bei einem Makler eine Immobilie gefunden und in drei Tagen ist der Notartermin. Sie kommen vorher zu uns und wir schauen noch einmal über das Exposé. Wir geben dann eine konkrete Einschätzung ab: Das Objekt ist gut, mittelgut oder aber da ist Vorsicht geboten. Es gibt einen Mieterverein, aber wer berät einen als potentiellen Käufer kurz vor dem Kauftermin? So etwas hat bislang noch gefehlt. Gerade wenn ich von privat eine Immobilie kaufen möchte, bekomme ich in der Regel keine Beratung. Auch hier sind wir dann die Ansprechpartner.“

Wie sind Sie auf die Idee gekommen?

GK: „Die Idee ist dadurch entstanden, dass uns viele Menschen angesprochen haben: ‚Dieses oder jene Objekt möchte ich kaufen, schaut bitte noch einmal drüber. Was ist denn Eure Meinung?’“

Und das tun Sie kostenfrei. Was ist Ihr Benefit dabei?

GK: „Das ist eine Frage, die uns auch viele Interessenten stellen. Wenn sie hören, dass der Service kostenfrei ist, werden sie erst einmal vorsichtig. Aber für uns hat das natürlich klare Vorteile. Denn wir lernen die Leute zunächst einmal kennen. Zudem haben die meisten Menschen in der Regel schon einen Wohnsitz. Wenn jemand in eine neue Wohnung zieht, dann gibt er in der Regel die alte auf. Das ist das Interessante für uns. Denn wenn er diese nun vermieten oder verkaufen möchte, haben wir gute Chancen, dass er uns damit beauftragt.

Es ist für uns also eine Art Türöffner für ein potentielles Geschäft. Wir leben in unserer Branche sehr stark vom Empfehlungsgeschäft. Trotz aller möglichen Kanale wie XING oder Facebook ist das Empfehlungsgeschäft nach wir vor sehr wichtig. Und ein weiterer wichtiger Punkt: Da wir eben ohne Honorar arbeiten ist die Bewertung neutral und objektiv.“ So können wir von Fall zu Fall auch einmal von geplanten An- oder Verkäufen oder von unvorteilhaften Vertragsangeboten abraten. Es gibt kaum Experten, die kostenfrei und unabhängig von eigenen Provisionsinteressen beraten. Insofern schlissen wir da eine Marktlücke.

Gibt es diesen Service nur im Münchner Raum? Oder kann ich auch zu Ihnen kommen, wenn ich ein Objekt in Berlin oder Frankfurt im Auge habe?

GK: „Wir sind auf diese Stadt, das Münchner Umland und das Fünf Seen-Gebiet spezialisiert. Hier wissen wir sehr genau, ob die Lage perfekt ist oder aber ob in 50 Meter Entfernung bald ein Riesenneubau entsteht. Aber wir können natürlich auch in andere Städten agieren, dann aber „nur“ um mit den dortigen Zahlen arbeiten: Was ist eine Immobilie dort wert?“

Wie viele Immobilien hier in München liegen im „grünen Bereich“?

GK: „Der Markt ist derzeit natürlich sehr stark nachgefragt. Das heißt, dass auch die Preise sich im oberen Segment bewegen. Das ist aber immer auch abhängig von der jeweiligen Person. Wo der eine den Preis vielleicht als zu hoch empfinden mag, ist für den anderen realistisch. Man sollte allerdings immer noch weitere Aspekte im Auge behalten als den Kaufpreis: Was kommt eventuell in naher Zukunft an weiteren Kosten, z.B. durch Renovierungen, dazu? Es gibt gewisse Kosten, die in absehbarer Zeit zusätzlich entstehen können, die der Laie aber nicht sofort erkennt. Er sieht den nackten Kaufpreis und hat sich damit abgefunden. Aber dann kommt nach einem Jahr noch eine saftige Rechnung, beispielsweise für eine Dachsanierung, hinzu. Auch das schließt unsere Beratung mit ein.“

Was darf ein Kauf-Quadratmeter in München kosten? Gibt es da eine grobe Faustregel?

GK: „Das ist sehr stark abhängig vom Stadtteil. Im Bogenhausen oder im Herzogpark gibt es Lagen, mit Quadratmeterpreisen bis weit in den fünfstelligen Bereich. Im Schnitt liegen wir aber in München bei ca. 7.000/7.500 Euro. Es gibt aber natürlich Ausreißer weit nach oben.“

Welche Stadteile sind besonders gefragt?

GK: „Mittlerweile sind fast alle Stadtteile begehrt. Nach wie vor die klassischen wie Lehel, Nymphenburg, Gern, Neuhausen, Haidhausen, Bogenhausen und Schwabing. Aber auch das Schlachthof-Viertel und Sendling haben sich gut entwickelt. Pasing wird ebenfalls sehr stark nachgefragt. München ist sehr begehrt, vor allem auch alles was eine Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel hat.“

Kann man mit einer Immobilie heute noch Wertsteigerungen erzielen?

GK: „Günstig kaufen geht so gut wie gar nicht mehr. Es gibt aber immer noch Lücken und Nischen, wo man „vernünftig“ einkaufen kann. Beispielsweise muss ich nicht unbedingt eine Neubauwohnung kaufen wenn ich vermieten möchte. Hier lohnt es sich vielleicht eine vermietete Bestandswohnung zu kaufen. Ein Objekt, das z.B. um die zehn Jahre alt ist. Diese ist in der Regel im Einkauf günstiger als eine Neubauwohnung. Und es gibt noch einen weiteren Vorteil: Ich kann mit den Mieter vorher anschauen, der in der Immobilie wohnt. Hat er immer pünktlich seine Miete bezahlt?“

Wie komme ich an Ihre Beratung?

GK: „Wir haben auf unsere Webseite „emslander-co.de“ eine Kontaktformular, wo man sich eintragen und einen Termin vereinbaren kann, gerne sonst auch telefonisch. Wir haben ein Team mit 15 ausgebildeten Fachkräften, die auf die jeweiligen Stadteile bzw. die Regionen im Umland spezialisiert sind. Der jeweilige Experte kümmert sich dann um Sie, sichtet Ihre Unterlagen und beantwortet Ihre Fragen. Es findet allerdings keine Rechts- und Steuerberatung statt.

Wie oft sagen Sie Kunden: ‚besser nicht kaufen’?

GK: „Wir wollen niemandem etwas ausreden. Wir sagen auch nicht: Kaufen Sie besser bei uns. Denn dass wir zufällig gerade eine vergleichbare Wohnung im Angebot haben ist illusorisch. Wir geben Empfehlungen anhand von Vergleichswerten. Für viele ist das schlichtweg die Bestätigung, dass alles passt.“

Beraten Sie auch gewerbliche Käufer?

GK: „Ja, auch was das angeht sie bei uns an der richtigen Adresse. Vom 150 qm Büro bis zum Fachmarkt auch hier beraten wir die Kunden gerne.“

Zur Person: Gregory H. Kleemann ist seit 1994 in der Immobilienbranche tätig. Nach der Ausbildung bei der Deutschen Großbank war er für zahlreiche namhafte Immobilienunternehmen tätig. Seit 2014 ist er Mit-Inhaber der Immobilien-Agentur „Emslander & Company“ in der Ottostrasse 11 in München.

Interview: Andrea VodermayrG.Nitschke/Brauer Photos

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